Выбираем квартиру в новостройке: на что нужно обратить внимание при покупке

Если вы покупаете жилье и решили остановить свой выбор на новостройке, то постарайтесь не совершать ошибок, которые до вас допустили другие покупатели. Просто потратьте три минуты на прочтение статьи, и менеджер по продаже недвижимости не сможет вас провести, а заработанные деньги пойдут именно на тот вариант, который окажется более подходящим именно под ваши требования.

Общие правила выбора недвижимости в новостройке

На что нужно обратить внимание:

• не стоит верить красивой рекламе, потратьте время на то, чтобы удостовериться, что эта квартира действительно соответствует заявленной на буклете недвижимости;
• не слишком-то доверяйте менеджеру по продажам, его задача — как можно быстрее реализовать недвижимость, а жить потом там придется вам;
• если есть время, не хватайтесь за первый попавшийся вариант, тщательно взвесьте все за и против;
• не поленитесь и найдите информацию о застройщике, микрорайоне;
• самостоятельно изучите документы: проект, план микрорайона, будут ли там необходимые объекты инфраструктуры, например, семье с детьми нужны школы, детские сады и больницы, будут ли они здесь или придется ездить в другой район;
• внимательно читайте все документы — если что-то непонятно, обязательно спросите;
• при заключении сделки проконсультируйтесь со сторонним юристом, хорошо, если среди ваших друзей есть такой человек;
• если не можете определиться, сколько комнат вам нужно, то берите больше, конечно, придется затянуть пояс, но зато потом поймете, что сомневались в нужном направлении;
• если дом уже заселен, пообщайтесь с жильцами, они могут рассказать о его недостатках, о которых вы до момента покупки не узнаете от менеджера или застройщика;
• если на этаже будет расположено много однокомнатных квартир, то будьте готовы к постоянной смене соседей, чаще всего такую недвижимость покупают под сдачу в аренду, и такое соседство не всегда приятно;
• если из окна выбранной квартиры открывается живописный вид на пустое место, то когда-нибудь там обязательно начнется стройка.

Время покупки квартиры

При покупке квартиры для проживания довольно важно выбрать время, чтобы не переплатить за жилье. Есть люди, которые рискуют и покупают новостройку на стадии котлована, это примерно на 30% дешевле, чем приобретение уже построенного жилья, что довольно опасно, Такая сделка сродни лотерее, так как это может обернуться довольно неприятными сюрпризами в дальнейшем, к примеру, застройщик может обанкротиться и не закончить начатый проект.

Но многие покупатели все же предпочитают не рисковать и выбирают квартиры в сданных домах. Однако такие варианты на порядок дороже, а также к моменту покупки большинство вариантов оказываются уже раскупленными, как правило, те, кто рискуют, забирают самые удачные планировки из предложенных.

Какой дом лучше монолитный, кирпичный или панельный?

Сейчас есть выбор материала, из которого строят дома. Чаще всего это кирпичные, монолитные и панельные. Панельные варианты существенно дешевле, так как их возводят по более бюджетной технологии, чем остальные, а также строят примерно за 7—10 месяцев. Но у такого вида недвижимости довольно много недостатков:

• Плохая звукоизоляция. Всегда слышно, чем занимаются соседи с разных сторон.
• Плохая теплоизоляция — жарко летом и холодно зимой.
• Чаще всего перепланировку в панельках делать никто не разрешит, это связано с тем, что несущие стены могут быть любые, к ним могут относиться даже межкомнатные перегородки.

Но при всем при этом панельный новострой дешевле, так как возводится быстро, чем и привлекает потенциальных покупателей.

Что касается монолитных домов, то в них отличные планировки, высокие потолки, хорошая звукоизоляция и комфортное проживание. Здание возводится примерно за полтора-два года, но такое жилье и стоит довольно дорого, не каждому по карману.

Кирпичные дома сейчас строят все реже, так как это самый дорогой вариант из вышеперечисленных. Такие здания с начала строительства до момента сдачи делают всего за 2,5 года. Но здесь удачные планировки, отличная теплопроводность, такие квартиры считаются самыми теплыми зимой, а жарким летом они не будут прогреваться до состояния теплицы, как это происходит в панельных вариантах. Если покупатель готов выложить крупную сумму, то это отличный вариант.

Выбор района

Здесь нужно обратить внимание на ряд моментов:

• транспортная доступность — отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (автобусы, электрички, трамваи, метро, маршрутки и так далее);
• выбирайте варианты, где есть рядом прогулочные зоны — скверы, парки, рощи;
• не стремитесь уехать как можно дальше от своих родственников, чтобы не тратить потом на дорогу много времени, когда решить поехать в гости;
• не забывайте про необходимую инфраструктуру — детские сады, школы, поликлиники, они должны хотя бы быть на стадии строительства;
• не останавливайте выбор на тех вариантах, где рядом располагаются крупные торговые центры, большие комплексы или овощные базы — там всегда будет шумно и многолюдно;
• постарайтесь выбрать вариант, где дома расположены подальше друг от друга, чтобы соседи из других новостроек не заглядывали к вам в квартиру из своего жилья;
• попробуйте приехать к предполагаемому месту покупки квартиры поздно вечером, так вы сможете оценить доступность парковки, лучше это делать в будний день.

Какой выбрать этаж?

Здесь тоже нужно тщательно взвесить все за и против. Если вы предпочитаете высокий этаж с панорамным видом, то лучше сначала поинтересоваться, а не будет ли этот вид закрыт другой многоэтажкой в ближайшие годы. Эксперты говорят, что только в домах на набережных можно покупать жилье с прекрасным видом, так как только на воде нет застройки, в остальных случаях такой вариант не исключен. Прекрасный вид, которым вы хотите любоваться всегда, в любой момент может перекрыть следующий по застройке дом.

Комфортнее всего будет жить на этажах с четвертого по восьмой, ведь даже если сломается лифт, то дойти до своей квартиры будет несложно. На этих этажах не так сильно слышны звуки с улицы — разговор прохожих, выкрики подвыпивших компаний и автомобильные шумы. Если у покупателей нет детей и в ближайшее время они не появятся, то тогда стоит рассмотреть варианты более высоких этажей. К примеру, на последнем точно не будет слышно соседей сверху, так как их попросту никогда не будет. Если застройщик правильно выполнил гидроизоляцию крыши, то протечек в квартире не будет, а прекрасным видом из окна на парк или ближайший водоем можно будет любоваться бесконечно.

Если ваш выбор пал на нижние этажи — со второго по третий, то будьте готовы слышать весь шум с улицы, особенно если на первом этаже располагаются нежилые помещения. Тогда всю ночь вы вместо того, чтобы спокойно отдыхать, будете слышать шум промышленного оборудования и веселые песни из бара, расположенного под вашей квартирой. А гости в виде тараканов станут постоянными жильцами. Ну и также к неприятным бонусам такого соседства можно отнести выхлопные газы от прогревающихся под окном автомобилей, особенно они будут чувствоваться в зимнее время года.

Расположение квартиры

И этот момент также стоит продумать, так как:

• Жилье с окнами на разные стороны дома имеет свои неоспоримые преимущества, например, всегда будет возможность быстро проветрить квартиру, причем в любое время года. В квартирах, где все окна выходят на одну сторону, такой возможности не будет. Также здесь можно выбрать расположение спальни или детской — солнечная сторона или же более шумная с выходом на дорогу.
• Самыми комфортными для проживания считаются квартиры, окна которых выходят на запад или восток. Так как на южной может быть очень жарко, а на северной, наоборот, холодно и темно.
• Чем выше жилплощадь, тем больше в ней света. На нижних этажах его затмевают ветви деревьев, поэтому электрический свет придется включать не только в темное время суток, но и днем.
• Если окна квартиры выходят на заведения, которые работают ночью, придется потратиться на окна с увеличенными стеклопакетами, иначе от шума этих заведений заснуть будет довольно сложно.

Планировка квартиры и комнат

Здесь нужно учесть следующие факторы:

• Хорошо, если есть большой коридор, где можно будет разместить шкаф для хранения одежды и обуви.
• Наличие пожарных лестниц на балконе. Это важно при возникновении чрезвычайной ситуации.
• Посмотрите схемы расположения вентиляции. Чаще всего они располагаются в коридоре, кухне или санузле.
• Если рядом с вашим балконом примыкает еще один, то это повышает вероятность попадания в квартиру воров.
• Примыкание квартиры к мусоропроводу или лифтовой шахте будет создавать постоянные дополнительные шумы.

Порядок покупки квартиры в новостройке у застройщика

В первую очередь нужно узнать наличие сайта, у многих современных компаний он есть. На нем нужно найти район, в котором вы решили приобрести жилье, ознакомиться с объектом строительства сроками его сдачи, готовностью, фотографиями стройки, документацией по объекту. Если есть веб-камеры, то можно в реальном времени следить за стадией постройки. Поищите объекты, которые застройщик уже реализовал, почитайте о них отзывы в социальных сетях и различных форумах. Люди, которые там уже прожили некоторое время, всегда найдут что сказать. Но при этом тщательно фильтруйте отзывы, написанные только в позитивном ключе, должны насторожить, чаще всего это обычная реклама.

Какие документы проверять при покупке квартиры?

Если вы наконец-то определились с выбором и решились на покупку, то не торопитесь подписывать договор купли-продажи. Перед этим обязательно ознакомьтесь с документами застройщика и убедитесь, что выдвинутые условия для вас подходят.

Вот необходимый минимум, который должен быть предъявлен по первому требованию:

• устав;
• свидетельство о регистрации;
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• выписка из ЕГРЮЛ.

Разрешение на строительство

До начала стройки государство проверяет застройщика и выдает разрешение на строительство, без него застройщик не имеет права начинать строить здание.

Проектная декларация

Ее составляет сам застройщик, документ должен быть заверен печатью и подписью руководителя. Здесь указываются сведения, важные для покупателя: финансовые риски, сроки строительства, описание новостройки.

Договор долевого участия

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) — это именно тот документ, который позволяет купить жилье в новостройке и обезопасить себя во время покупки. Конечно, он не гарантирует стопроцентное выполнение обязательств застройщиком, но защищает от компаний-однодневок. Перед подписанием ДДУ внимательно ознакомьтесь самостоятельно со всеми его пунктами, а лучше проконсультируйтесь со сторонним юристом, который расскажет непонятные для вас моменты.

ДДУ заключается только между покупателем и застройщиком. В нем обязательно должен быть указан предмет договора — квартира и срок, в который застройщик вам должен будет ее передать после получения денег. В ДДУ обязательно указывают:

1. Строительный адрес дома.
2. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
3. Этаж и порядковый номер квартиры.
4. Планировку и площадь квартиры.
5. Дату сдачи новостройки.

ДДУ защищает покупателя от переноса сроков. Если что-то пойдет не так, и застройщик буде вынужден изменить сроки сдачи недвижимости, то ему потребуется согласовывать их с каждым из дольщиков. Это делается через дополнительное соглашение. При этом застройщик при нарушении сроков сдачи дома должен будет выплатить неустойку.